近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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