近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后(hòu)均(j猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么ūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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