饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确(què)具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于(yú)行(xín拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗g)业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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