近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yī吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗ng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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