万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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