导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成双修是指什么意思，双修是怎么进行的熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：双修是指什么意思，双修是怎么进行的>

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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