5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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