文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(q合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表ǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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