OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的)目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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