近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也(y2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗ě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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