近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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