导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的g>成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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