近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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