5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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