近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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