近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(f稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字āng)面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(s稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字hì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lá稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字i)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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