近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现(xi山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思àn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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