5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(sh适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么àng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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