近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临上尉是什么级别，上尉是连长还是营长or: #ff0000; line-height: 24px;'>上尉是什么级别，上尉是连长还是营长极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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