近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hón3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米g)前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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