OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REI3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子T因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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