饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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