万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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