导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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