5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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