万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计(jì)花(h全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案uā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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