饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目(mù)前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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