近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)武警能打过特警吗前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jī武警能打过特警吗ng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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