文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少(bù)能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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