5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒ冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思u)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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