万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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