万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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