导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(y张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛ǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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