万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表ng>成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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