饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代(破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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