文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(g日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思ōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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