万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支宝马和特斯拉哪个档次高付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

宝马和特斯拉哪个档次高　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

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　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权(q宝马和特斯拉哪个档次高uán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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