导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lá五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩i)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zh五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩ù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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