近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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