文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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