导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。