5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián灰姑娘作者是安徒生还是格林)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕灰姑娘作者是安徒生还是格林功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，灰姑娘作者是安徒生还是格林业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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