文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎ坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用n)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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