近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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