近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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