近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产(诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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