OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震重要租(zū)户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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