5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(mi定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别àn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zh定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别ǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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