近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一200mm是多少米，2000mm是多少米;'>200mm是多少米，2000mm是多少米步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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