OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)00后初中学历很丢人吗租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当(d00后初中学历很丢人吗āng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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